Conflits fonciers en Guinée : la distinction clé entre occupation illégale et stellionat explicitée par un magistrat

Dans une contribution récente, Salimou Diaby, magistrat et Procureur de la République près le Tribunal de Première Instance de Macenta, revient sur une confusion récurrente dans les tribunaux guinéens : l’assimilation abusive de l’occupation illégale (article 526 du Code pénal) au stellionat par occupation (article 407, alinéa 7). En confrontant rigoureusement ces deux textes, l’auteur démontre la frontière nette qui sépare un trouble matériel apporté à l’usage d’une parcelle d’une démarche délictuelle visant l’accaparement illégitime du bien d’autrui.

Cette clarification offre aux praticiens du droit un repère essentiel pour apprécier exactement les infractions foncières, garantissant ainsi une qualification juridique exacte et des sanctions adaptées à la gravité réelle des faits.

 

Ci-dessous l’analyse du Procureur de la République près le TPI de Macenta

 

 

DISTINCTION ENTRE L’OCCUPATION ILLÉGALE ET LE STELLIONAT PAR

OCCUPATION : analyse croisée des articles 526 et 407 al. 7 du Code pénal

Le droit de propriété, bien que sacré et protégé par la Constitution (art. 17) et les lois de la République (art. 828 et suivants du Code civil), fait l’objet d’atteintes constantes dans la pratique judiciaire guinéenne. Face à l’occupation du terrain d’autrui, le Code pénal semble offrir au praticien un choix de qualifications qui, à première vue, pourraient paraître redondantes. Cette apparente dualité résultant de l’article 526 et l’article 407 alinéa 7 du Code pénal nourrit un amalgame fréquent chez les professionnels du droit, au risque de fragiliser la légalité des poursuites et la pertinence des sanctions prononcées.

Pourtant, une analyse minutieuse de la topographie du Code et de l’économie générale des textes révèle une ligne de partage fondamentale. Là où l’un protège la matérialité de la propriété (occupation illégale), l’autre réprime une intention frauduleuse de spoliation (stellionat).

La confusion entre ces deux dispositions n’est pas qu’une simple erreur de nomenclature ; elle occulte la distinction entre une atteinte physique au bien et une entreprise intellectuelle d’appropriation illégitime. En effet, qualifier de stellionat une simple intrusion rurale ou, à l’inverse, ramener une spoliation immobilière structurée à une simple occupation dommageable, revient à méconnaître ratio legis (l’esprit de la loi) voulue par le législateur de 2016 (Code pénal). Pour saisir la finesse de cette distinction et guider le praticien vers la juste qualification, il convient d’analyser l’article 526 comme la répression d’une intrusion matérielle dommageable

(I), avant d’étudier l’article 407 alinéa 7 comme la sanction d’une fraude intellectuelle tendant à l’éviction définitive du propriétaire

(II). I. L’article 526 : La protection de l’intégrité matérielle du fonds

En vertu de l’article 526 du Code pénal : « Quiconque a cultivé ou occupé d’une manière quelconque un terrain appartenant à autrui soit en vertu d’un titre foncier, soit en vertu d’une décision administrative ou judiciaire, est puni d’un emprisonnement de 1 à 5 ans et d’une amende qui ne peut être inférieure à 5.000.000 de francs guinéens ou de l’une de ces deux peines seulement. Est puni des mêmes peines, quiconque a occupé sans droit une terre faisant partie du domaine national ou immatriculée au nom de l’Etat ou d’une collectivité publique ou a conclu ou tenté de conclure une convention ayant pour objet une telle terre. »

Placé par le législateur de 2016 au sein du Livre

III, dans la section dédiée aux « destructions diverses », l’article 526 du Code pénal n’a pas pour vocation première de trancher un conflit de propriété, mais de sanctionner une atteinte à la jouissance paisible d’un bien dont le statut juridique est déjà cristallisé. Il s’agit d’une infraction de police de la possession, visant à réprimer toute immixtion physique non autorisée qui vient troubler l’exercice d’un droit préexistant.

Pour caractériser cette infraction, il convient d’analyser d’une part le support juridique de la protection (A) et, d’autre part, la nature matérielle de l’atteinte portée au fonds (B).

1. Un préalable nécessaire : L’existence d’un titre ou d’un droit reconnu

L’infraction d’occupation prévue à l’article 526 ne peut être invoquée que si la victime se prévaut d’une situation juridique consolidée et opposable. Contrairement au stellionat qui peut naître d’un flou juridique, l’article 526 exige une certitude sur l’appartenance du bien à autrui.

En effet, le texte vise expressément le terrain appartenant à autrui en vertu d’un titre foncier, d’une décision administrative (arrêté d’attribution) ou d’une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La loi protège ici la force exécutoire des actes officiels contre le passage en force.

Exemple : Un citoyen titulaire d’un titre foncier constate qu’un tiers a installé des clôtures de fortune ou commencé des labours. L’article 526 du Code pénal est le bouclier immédiat contre ce mépris du titre de propriété.

En outre, l’article 526 innove en protégeant également les terres faisant partie du domaine national ou immatriculées au nom de l’État. Cela permet au Ministère Public de poursuivre ceux qui s’approprient des réserves foncières de l’État sans aucune autorisation préalable.

Ainsi, le juge répressif n’a pas ici à rechercher qui est le « vrai » propriétaire au milieu de prétentions contradictoires ; il constate simplement qu’une personne détient un titre ou qu’elle est bénéficiaire d’une décision administrative ou judicaire établissant sa propriété, et qu’un tiers, sans droit ni titre, a procédé à un acte d’occupation.

Le droit de la victime étant établi par la production d’un titre ou d’un acte authentique, l’infraction se cristallise par la matérialité de l’acte d’occupation commis par l’agent poursuivi.

1. Un élément matériel centré sur l’usage et la dégradation

L’originalité de l’article 526 réside dans sa nature d’infraction de voie de fait. Le législateur ne s’attache pas à l’intention de s’approprier le bien, mais au dommage causé par l’usage non autorisé.

Ainsi, le texte incrimine le fait de « cultiver » ou d’« occuper d’une manière quelconque ». 

Exemple : Un agriculteur qui, sciemment, défriche une partie du terrain d’un voisin pour étendre la culture de son champ de manioc tombe sous le coup de l’article 526. Il n’a pas forcément l’intention de s’approprier de la terre (stellionat), mais il en tire un profit indu par la culture.

Dans cette optique, le rattachement de cet article à la section des destructions est capital. L’occupation est perçue comme une dégradation de la destination du sol. Occuper un terrain urbain destiné à la construction pour y faire du maraîchage, ou occuper un terrain titré pour y installer un campement précaire, constitue une atteinte à l’intégrité du bien.

À la différence du stellionat qui nécessite une manœuvre frauduleuse, l’article 526 se satisfait de la preuve de l’occupation physique. Dès lors que l’agent est présent sur le terrain d’autrui sans titre de concession ou de location, l’infraction est consommée. Il ne s’agit pas d’une dispute intellectuelle sur le droit, mais d’une sanction contre la force brutale de l’occupation de fait.

1. L’article 407 alinéa 7 : la répression de l’usurpation foncière

Selon les dispositions de l’article 407-7 du Code pénal : « Est réputé stellionataire, (…), quiconque occupe, de quelque manière que ce soit et à quelque titre que ce soit, y compris par des travaux de construction, la propriété d’autrui. Est réputé complice de stellionat celui qui, en connaissance de cause, participe aux actes prévus au présent article. Les officiers ministériels, les autorités ou autres agents de l’Etat ayant participé à la rédaction des actes entachés de stellionat peuvent être poursuivis comme complices. »

Si l’article 526 s’attache à la protection de la possession matérielle, l’article 407 alinéa 7 s’inscrit dans une tout autre dimension : celle de la protection de la propriété contre la fraude.

Intégré au chapitre des « appropriations frauduleuses » et classé parmi les « infractions voisines de l’escroquerie », le stellionat par occupation n’est pas une simple voie de fait ; c’est une entreprise de spoliation qui repose sur la tromperie et l’usurpation de qualité.

Pour caractériser cette « escroquerie immobilière », il convient d’analyser l’occupation comme une manifestation d’un pouvoir de maître (A), avant de démontrer en quoi cet acte constitue une atteinte insidieuse à la vérité des droits réels (B).

1. Une occupation structurante : la manifestation de l’intention de se comporter en propriétaire Contrairement à l’occupation de l’article 526 du Code pénal qui peut être précaire (labours, passage, campement), l’occupation visée par l’article 407 alinéa 7 est structurante. Elle ne vise pas l’usage du bien, mais son appropriation définitive.

Le texte précise explicitement « y compris par des travaux de construction ». Cette mention est notable car l’auteur ne se contente pas de cultiver le sol d’autrui, il y implante des racines de béton. En construisant sur le terrain d’autrui, l’agent pose un acte de « maître » visant à entraver la revendication du véritable propriétaire et à rendre son expulsion matériellement et juridiquement complexe.

Exemple : Un individu qui profite de l’absence d’un propriétaire résidant à l’étranger pour ériger des fondations ou une clôture en dur sur une parcelle. Ici, l’acte de construire est la preuve de la volonté de s’approprier le fonds.

Le stellionat suppose que l’auteur agisse avec la pleine conscience de son absence de droit. C’est l’occupation de celui qui « sait n’être pas propriétaire ». Là où l’article 526 peut parfois sanctionner une erreur de bornage ou un passage en force rural, l’article 407 sanctionne celui qui défie la loi en s’installant comme s’il était le titulaire du droit.

Le texte vise l’occupation « de quelque manière que ce soit et à quelque titre que ce soit ». Cette précision permet de poursuivre celui qui, par exemple, détourne un contrat de location ou une autorisation d’occupation précaire pour se comporter, au final, comme le véritable propriétaire (refus de partir, modification de la substance du bien).

Cette occupation physique, lorsqu’elle est sous-tendue par une volonté de spoliation, dépasse le cadre du simple dommage matériel pour devenir une véritable fraude au droit de propriété.

1. Une infraction de fraude : l’atteinte à la vérité des droits réels Le stellionat est, par essence, une infraction de nature intellectuelle. En occupant le terrain d’autrui dans les conditions de l’article 407, l’agent crée une apparence trompeuse destinée à évincer le véritable propriétaire ou à induire les tiers en erreur.

Dans l’escroquerie classique, on utilise des faux noms ou des manœuvres. Dans le stellionat par occupation, la « manœuvre » est l’occupation elle-même. En s’installant et en construisant, l’auteur crée un fait accompli qui trompe le voisinage, l’administration foncière et parfois même la justice sur la réalité de ses droits.

Le stellionat est classé parmi les infractions contre les biens, mais il protège aussi la foi publique attachée aux registres et aux droits de propriété. L’occupant stellionataire est celui qui tente de substituer une vérité de fait (son occupation) à la vérité de droit (le titre d’autrui).

Exemple : L’individu qui occupe un terrain et qui, fort de cette occupation, tente d’obtenir des documents administratifs (plan de masse, certificat de donation suspect) pour régulariser sa fraude. L’occupation est ici le socle d’une escroquerie foncière globale.

L’article 407 est particulièrement rigoureux puisqu’il prévoit la poursuite des complices, y compris les officiers ministériels ou agents de l’État qui auraient facilité cette appropriation frauduleuse. Cette précision renforce l’idée que le stellionat est une machination qui dépasse la simple intrusion physique de l’article 526.

En définitive, la distinction entre l’article 526 et l’article 407 alinéa 7 du Code pénal repose sur une frontière juridique précise : celle qui sépare l’atteinte matérielle de la fraude intellectuelle.

L’article 526 du Code pénal sanctionne une voie de fait contre la jouissance paisible d’un titre déjà établi, protégeant ainsi l’intégrité physique du fonds. À l’inverse, l’article 407 alinéa 7 réprime une manœuvre d’appropriation où l’occupation, notamment par la construction, n’est que l’instrument d’une spoliation frauduleuse. Pour le praticien, rejeter l’amalgame entre ces deux normes est le gage d’une qualification rigoureuse, garantissant que la réponse pénale soit toujours proportionnée à la nature réelle de l’infraction : atteinte à la jouissance du bien ou escroquerie foncière.